Por Scott Pryce, CEO TRX Investments* (Miami, EUA)

Se olhássemos aqui para a Terra bem de cima, de uma distância da Lua por exemplo, veríamos que os Estados Unidos e o Brasil são dois países continentais ricos em matéria prima. Porém, à medida em que vamos nos aproximando do nosso planeta esse olhar vai se modificando e apresenta um novo foco, com diferenças importantes, e por que não dizer, que também se refletem claramente no setor imobiliário (industrial e logístico).

Neste segmento, o ativo dominante e classe A é o condomínio logístico especulativo chamado “master planned logistics park” em inglês. Este produto começou a ser desenvolvido nos Estados Unidos durante a Segunda Guerra Mundial, contudo, no Brasil somente em 2009. Este longo intervalo foi o que originou os chamados contratos de alugueis típicos, aqueles em que investidores e bancos não queriam arriscar em investimentos que não estivessem assegurados. A lucratividade do setor especulativo e as garantias comercias, adicionados à chegada de players como o Grupo TRX e a Prologis atendeu à demanda de investimentos no setor industrial especulativo.

O mercado americano é um mercado maduro e 20 vezes maior que o brasileiro, em metros quadrados de galpões logísticos, e 14 vezes em metros per capita. Se compararmos os maiores mercados logísticos em cidades como, Los Angeles (EUA), São Paulo e Santos, constataremos que a cidade portuária americana tem quatro vezes mais espaço para armazenagem que a área metropolitana de São Paulo e Santos juntos.

O Brasil, como sabemos, depende da rede rodoviária em 68% para o transporte de cargas, mas apenas 12% dessas redes são pavimentadas, com aproximadamente 1,8 milhões quilômetros, enquanto a rede ferroviária conta com 29,000 quilômetros de trilhos. A rede rodoviária americana conta com 64 milhões de quilômetros em estradas e a rede ferroviária 225,000 quilômetros de trilhos. A maior escala e dispersão destas redes de transporte cria uma eficiência de escala e custos logísticos de aproximadamente 12% do PIB brasileiro para 8% do PIB americano. A rede, além de criar eficiências de escala, acessa também múltiplos polos regionais para distribuição. A cidade de Denver, no Colorado (EUA), por exemplo, é um polo nacional de distribuição, pois está no epicentro demográfico e tem polos das redes de transporte, mesmo que não seja uma das maiores cidades do pais.

Mas ser um país maduro neste setor não significa que hajam apenas versões positivas, pelo menos não economicamente. A juventude do setor logístico brasileiro cria oportunidades para crescimento e rentabilidade. O crescimento do setor logístico da América do Sul, em termos de renda liquida, foi 6.7% nos anos recentes, se comparado aos 3.5% na América do Norte. E, devido grande número de galpões obsoletos no Brasil, muitos espaços absorvidos substituíram galpões ineficientes por condomínios logísticos modernos, mesclando maior eficiência e eficácia. O fato de que a população brasileira é mais nova, com 25% do pais com faixa etária de 15 anos ou menos, gera um crescimento intrínseco para satisfazer as demandas futuras de consumo e infraestrutura.

Este crescimento e demanda proporcionam oportunidades ótimas para criar valor e, consequentemente, benefício. Uma medida básica imobiliária na rentabilidade de um móvel é a renda dividida pelo preço de aquisição. Nas grandes compras de portfolios imobiliários industriais recentemente no Brasil, a rentabilidade foi de cerca de 10%. Nos mercados americanos, a rentabilidade de produtos relativamente semelhantes seria aproximadamente 5%, ou seja, o custo econômico, baseado no fluxo de caixa de um ativo estabilizado, é duas vezes mais caro para uma renda em dólar do que em real.

Combinando o conceito de eficiência logística com o alto valor para produtos estabilizados, vemos que a alta competitividade do mercado americano leva a renda para um nível que diminui a rentabilidade e o lucro do investidor/desenvolvedor nesse mercado. E que o valor alto de ativos estabilizados no mercado se traduz em preços altos para terrenos que servem para desenvolver futuros projetos de galpões e centros logísticos. Para desenvolvimentos um lucro, medido em TIR, no Brasil de 18%, seria equivalente a aproximadamente 12% no mercado americano.

Por que, então, há tanto capital procurando empreendimentos logísticos americanos? Claramente é o benefício dessa maturidade econômica. Em quase todas as variáveis para um empreendimento especulativo, os riscos são menores. A disponibilidade e veracidade de informações-chave é altíssima. Em poucas horas, informações sobre terrenos disponíveis, demanda e oferta no mercado, vacância, nível de renda, nível de preços, podem ser obtidas.

Outra facilidade está nos processos que são relativamente simples e viáveis. Para cada projeto, há um único órgão público para aprovações meio ambientais, e outro para alvará de construção, ambos regionais, gerando mais transparência, menos burocracia, e mais segurança. A qualidade da renda também é melhor por duas razões primeiro pelos chamados contratos “típicos” ou especulativos, são vinculantes, e segundo, os inquilinos inadimplentes são expulsos rapidamente e sem alto custo. Portanto financiamentos para estes projetos estão disponíveis e são baratos, chegando a menos de 5%, e sem indexação do principal para inflação.

E é bom lembrar que mesmo que as oportunidades de alta rentabilidade e lucro estejam mais disponíveis no Brasil, o contexto macroeconômico é mais volátil. A amplitude dos ciclos econômicos é extrema, comparado à relativa estabilidade econômica americana.

Estas são claramente análises generalizadas e genéricas. Como pais continental, não podemos realmente definir “o mercado” americano, são muitos mercados variados em tamanho e caraterísticas, mais variadas do que o Brasil; em temas fundamentais economicamente e literalmente. Lembremos que há uma variação enorme nas condições geotécnicas, e climáticas nos Estados Unidos, que requerem adequação desenhos e processos de construção. No Brasil, as técnicas de terraplanagem são incomparáveis mover ou criar montanhas é algo comum. Porém existem montanhas que não podem ser movidas, e os invernos rigorosos criam uma necessidade de rapidez de construção e as providencias para dilatação de materiais são mais rígidas.

O que podemos dizer, por fim, é que cada mercado pode ser altamente atrativo, ou não, dependendo das metas do investidor. Ambos podem ser interessantes para os investidores que procuram diversificação de risco e retorno. E nos dois mercados há uma necessidade de conhecimento e experiência local combinado a um planejamento estratégico para mitigar os riscos e maximizar os retornos.

* Empresa do Grupo TRX, a TRX Investments tem operação baseada em Miami, nos Estados Unidos, voltada para alocação de capital latino americano nos EUA e capital estrangeiro na América Latina. A empresa foi desenvolvida para atuar com os mesmos negócios da TRX no Brasil, porém com parceiros operacionais locais, e estratégia adicional: investir em imóveis residenciais para locação à população de baixa renda nos EUA.